央行10月28日发布了最新的数据，显示个人房贷余额为35.91万亿，前三季度净减少1.1万亿。乍看这个数据似乎没有什么特别之处，但若与2025年同期的减少2411亿相比，今年的降幅显得尤为严重，增加了8100亿。二季度同比下降3.8%，而三季度扩大到了4.1%，降幅不断加深。

更令人关注的是，当前房贷利率已降至3.06%，创下历史新低，但新房成交却持续下滑。1月至10月，50个城市的新房成交面积同比下降了10.7%。在利率减半的情况下，购房者反而更加稀少，这显然不寻常。

分析情况可以发现，开发贷款下降了9.1%，这反映了开发商不愿意购地和建设房屋的态度。但房贷通常是在正常周期中保持增长的，而现在出现减少，说明有三个趋势同时存在：购房者减少，借贷意愿降低，以及大量提前还贷的人群。仅在今年4月，居民中长期贷款的净偿还额就达到了3408亿，超出借款三千多亿，提前还贷的规模如此庞大，几乎“抵消”了新增贷款。

例如，在广州，8月的二手房按揭占比只有35.6%，而全款购房加高首付的比例达到64%。这显示出不是银行不放贷，而是购房者主动降低了杠杆。尽管首付政策仍在，但许多人选择不参与。

为何利率大幅下降，购房者依然不愿意借款？很简单，因为现有房贷的利率普遍在3.5%-4%之间，而低风险理财及定期存款的收益已降至2%左右。提前还贷相当于锁定了无风险、免税的4%回报。在理财风险加大的情况下，这成为普通人最稳定的选择。

更深层次的问题是预期变化。过去大家敢借30年贷款是因为普遍相信房子会不断升值，如今二手房价在一些地方已经下滑三四成，房贷所节省的利息不及房价贬值的幅度。杠杆的性质已经改变，从“资产增值的工具”转变为“刚性负债”。购房者宁愿选择全款，等不到条件合适时也不买，这不只是缺乏资金，更是对未来的不确定性缺乏信心。

政策方面，虽然采取了包括贴息、公积金上调、现房销售等多种措施，但这些政策的效果有限。尽管首套房贷有1个百分点的贴息，实际效果却相对微弱。这轮政策更像是“溶栓剂”，疏通原本被风险和不确定性堵住的需求，而非创造出新的购房者。

借贷利率下降并不改变借款者对未来的看法。如果购房者认为房价还将下跌、收入难以保证，那么选择不借款就是最理性的决定。房贷余额连续14个季度负增长，居民杠杆率已从62.3%降至56.4%。这不是偶然的数据波动，而是整个资产负债结构在系统性收缩。在这种情况下，银行面临的压力也加大，六大行在上半年房贷余额减少超过5000亿，个人房贷的不良率也在上升。

因此，35.91万亿的房贷余额的真正意义不仅在于数字的减少，而在于它揭示了楼市恢复的内在障碍。楼市要回稳，不在于利率降多少，而在于是否会有愿意在当前价格上借款购房的人。信心是无法通过降息获得的，需要依赖收入预期、交付的确定性以及价格稳定，才可能逐步恢复。在此之前，提前还款仍将持续，借款选择亦不会因贴息而改变。政策可提供支撑，但难以承载已被重新定价的市场预期。